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Os serviços de assessoria e de corretagem imobiliária não são classificados, por si só, como atividades ilícitas. Porém, a cobrança por eles constitui prática abusiva e vedada pelo ordenamento jurídico, em determinados contextos negociais.

A corretagem, dita o Código Civil, trata-se de um contrato de prestação de serviço autônomo, exercido por profissional devidamente registrado e independente, cujo objeto consiste na intermediação para a compra, venda, permuta ou locação de imóveis.

Nesses termos e, justamente, por se tratar de um contrato, o ônus de pagar pelos serviços prestados pelos corretores pertence àquele que os contrata, conforme instrumento e condições pactuadas, ótica que, no entanto, não tem sido observada nos casos de compra de imóveis na planta, negociados em estandes de venda de construtoras e de incorporadoras.

A bem da verdade, quando o consumidor se dirige espontaneamente ao estande de vendas de qualquer empreendimento imobiliário, ele o faz com a intenção de adquirir um bem imóvel, e não para a contratação de assessoria, seja ela qual for.

Ocorre que, valendo-se de sua condição econômica, as incorporadoras violam o dever de transparência que o Código de Defesa do Consumidor atribui às relações de consumo. Elas impõem aos consumidores venda casada de produtos e serviços, obrigando-os a assumir o alto custo de uma assessoria imobiliária supostamente prestada, como condição para a celebração do negócio principal, qual seja, a compra e venda do imóvel escolhido, fato esse não admitido pela legislação, ainda mais quando tal pagamento se dá por meio da indução em erro do consumidor.

Os tais “serviços de corretagem” prestados nos estandes de venda são imprecisos e genéricos, de difícil ou impossível prova quanto à sua efetiva prestação, que se confunde, inclusive, com o plexo de direitos e deveres imanentes à própria relação de consumo em exame. Isso porque, com efeito, cuida-se de “serviço” que, na verdade, versam sobre o direito à informação dos consumidores acerca do empreendimento, do imóvel e das condições gerais da contratação, dentre elas a forma de pagamento, prazos de entrega e demais disposições do ajuste (CDC, art. 6º, III, IV; 31 e 46). Tais ações de modo algum devem se caracterizar como serviço de assessoria, não sendo lícito, portanto, que os adquirentes paguem uma “taxa” por esse dever de informação que compete ao fornecedor do produto/serviço.

O tema tornou-se ainda mais polêmico quando, em setembro de 2016, após milhares de ações judiciais acerca desse tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão pouco técnica e muito controversa em um julgamento de Recurso Especial Repetitivo, no qual reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informada ao consumidor, com os devidos destaques.

A celeuma centrou-se, portanto, da possibilidade de assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor. Para o STJ e demais Tribunais de Justiça do país, é válida a cláusula que transfere a citada obrigação, exigindo-se das incorporadoras, em contrapartida, apenas a transparência nessa atribuição, vale dizer, se for respeitado o dever de informação imposto ao fornecedor.Nesse aspecto, ao se verificar a violação do dever de informação, sobretudo quando as questões atinentes à comissão de corretagem omitidas do consumidor quando da fase pré-negocial (tratativas, oferta, proposta e aceitação), tem-se por inválida a imputação de tal responsabilidade, sobretudo quando revelada após o pagamento do sinal do negócio.A questão se fecha com outra decisão do STJ, dessa vez com entendimento de abusividade no que diz respeito à cobrança do citado serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Essa, ao menos, uma vitória ao consumidor.Rodolfo Pavaneti Bezerra - Advogado do escritório Aith Advocacia.